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La valorisation d’un hôtel de charme en phase de cession ne dépend plus uniquement de son charme, de son emplacement ou de sa réputation. Le marché 2023-2025 a profondément changé : les investisseurs sont revenus, les multiples se retendent, mais les exigences de diligence ont augmenté. Pour un dirigeant, comprendre ce nouveau paysage est essentiel pour éviter les décotes et maximiser la valeur.
Les hôtels de charme se valorisent aujourd’hui sur un triptyque clair : performances démontrées, qualité de l’actif et transmissibilité. Ce changement résulte d’un contexte où le RevPAR et les taux d’occupation ont atteint des niveaux record en 2023-2024, créant un terrain favorable mais très sélectif pour les repreneurs.
La progression du RevPAR (+15 % en France entre 2022 et 2023) et les taux d’occupation pouvant dépasser 70 % créent mécaniquement un effet positif sur les valorisations. Les investisseurs regardent en priorité :
Les multiples appliqués à l’EBITDA restent variables selon emplacement et gamme, mais la tension du marché hôtelier soutient une valorisation robuste pour les établissements performants.
La perception de qualité devient un levier majeur : rénovation récente, maintenance, conformité réglementaire, prestations différenciantes. Les hôtels de charme rénovés, digitalisés, bien positionnés sur leur segment attirent davantage de repreneurs.
Avec 72 % des réservations désormais en ligne, les indicateurs digitaux sont devenus des éléments clés de valorisation :
Une réputation forte permet de soutenir les prix moyens et la fréquentation, ce qui se reflète dans le RevPAR et donc dans la valorisation.
La dépendance au dirigeant est l’un des principaux motifs de décote observés en due diligence. Les repreneurs recherchent :
Un hôtel de charme à forte identité mais trop dépendant du propriétaire voit son attractivité diminuer, car le risque perçu augmente.
Les repreneurs appliquent des décotes immédiates lorsqu’ils identifient :
Ces risques, combinés à un marché sélectif, peuvent réduire la valorisation de manière significative.
La valorisation d’un hôtel n’est pas figée. Plusieurs actions permettent d’améliorer rapidement l’attractivité auprès des acquéreurs :
Ces leviers, démontrés sur 12 à 24 mois, augmentent mécaniquement l’EBITDA et réduisent la perception de risque.
En 2024, l’investissement hôtelier a atteint 2,7 milliards d’euros en France, porté par les actifs prime et les établissements repositionnables. Les investisseurs internationaux et les fonds spécialisés jouent un rôle majeur, mais exigent des dossiers parfaitement structurés.
Les hôtels de charme situés dans des zones premium restent les plus recherchés, mais les établissements hors zones touristiques majeures doivent compenser par un concept différenciant et une performance démontrée.
La valorisation d’un hôtel de charme dépend aujourd’hui autant de la performance opérationnelle que de la qualité de l’actif et de sa transmissibilité. Dans un marché dynamique mais exigeant, les dirigeants qui préparent leur établissement 12 à 24 mois avant la cession captent les meilleures valorisations. Clarifier le positionnement, améliorer l’EBITDA, sécuriser l’organisation et maîtriser les risques techniques deviennent des leviers incontournables pour attirer investisseurs, fonds et repreneurs qualifiés.
Les années 2023 à 2025 ont transformé le marché hôtelier : hausse du RevPAR, retour des clientèles internationales, investissement en forte progression et exigences accrues en matière de durabilité et de digital. Ces évolutions rendent la préparation à la cession plus exigeante mais potentiellement plus rémunératrice. Les dirigeants doivent désormais démontrer une performance solide, un actif aligné avec les nouvelles normes et une exploitation transmissible pour capter la hausse des valorisations observée dans le secteur.
Cette question révèle le risque majeur perçu par les acquéreurs : la dépendance au dirigeant, qui entraîne des décotes immédiates en M&A.
Les repreneurs analysent la cohérence du RevPAR, du taux d’occupation et de l’EBITDA pour comprendre la trajectoire financière réelle.
Les normes énergétiques et la qualité de l’infrastructure impactent directement la valorisation et les capex futurs du repreneur.
Un concept flou ou non différencié augmente le risque commercial et réduit l’attractivité du dossier auprès des investisseurs.
François Joseph Viallon est cofondateur de Scale2Sell, où il accompagne des dirigeants dans leur passage à un nouveau palier de croissance jusqu’à la cession de leur entreprise.
Entrepreneur dans l’âme, il a fondé et dirigé StarDust, une société internationale spécialisée dans le test d’applications mobiles, qu’il a menée jusqu’à sa cession.Fort de cette expérience, il partage aujourd’hui les enseignements – succès comme erreurs – de son parcours pour aider d’autres dirigeants à structurer, valoriser et transmettre leur entreprise dans les meilleures conditions.
Il est également l'animateur du podcast Les interviews Scale2Sell et du programme d’accompagnement One Step Forward, pensé pour les dirigeants qui veulent anticiper et réussir leur transition.
François croit profondément à l’impact d’un collectif d’experts engagés, au service de dirigeants prêts à franchir une nouvelle étape.
François est papa de 2 garçons de 11 et 12 ans, il est basé à Marseille et en Haute-Savoie.
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