Céder son entreprise de résidences de tourisme en 2027 : les points de vigilance

En bref : le marché de la transmission des résidences de tourisme est actif mais sélectif. Les acheteurs sont surtout des exploitants qui veulent grossir, des groupes d'hébergement qui se diversifient et des investisseurs qui achètent les murs et l'exploitation. Le prix se fixe sur l'EBE retraité après loyers, corrigé de deux éléments propres au métier : la durée restante des baux signés avec les propriétaires et le montant des travaux de rénovation à venir.

Qui rachète une société de résidences de tourisme, et pourquoi

Une résidence de tourisme est un hébergement classé, exploité par une société qui loue le plus souvent les appartements à des propriétaires particuliers ou institutionnels, par bail commercial. L'exploitant ne possède pas toujours les murs. Il possède des contrats, une marque, des canaux de vente et une équipe. Trois profils d'acheteurs reviennent :

• Les exploitants nationaux ou régionaux. Ils cherchent des sites dans des destinations où ils sont absents, ou des résidences proches des leurs pour mutualiser la commercialisation et l'encadrement.
• Les groupes d'hébergement voisins (hôtellerie, hôtellerie de plein air) qui veulent une offre en appartements pour les familles et les séjours longs.
• Les investisseurs immobiliers, qui s'intéressent aux résidences dont ils peuvent acheter aussi les murs, et aux managers capables de les exploiter.

Pour tous, la question centrale est la même : combien de temps ces résidences resteront-elles exploitables, à quel loyer et avec quels travaux ?

Comment elle se valorise

La méthode de référence reste le multiple d'EBE retraité. On part de l'EBE moyen de trois exercices, après paiement des loyers aux propriétaires, on corrige la rémunération du dirigeant et les éléments exceptionnels, puis on applique un multiple. On obtient la valeur d'entreprise, dont on retire la dette nette pour obtenir le prix des titres.

Il n'existe pas de statistique publique des cessions d'exploitants de résidences de tourisme. Les repères disponibles sont généraux : le baromètre Fusac du premier semestre 2026 situe le multiple moyen des PME françaises à 5,3 fois l'EBITDA, et à 3,9 fois pour celles qui dégagent environ 200 k€. Un exploitant aux baux courts se situera dans le bas de ces ordres de grandeur ; un exploitant aux baux longs, au bâti entretenu et à la fréquentation régulière peut viser plus haut.

Exemple chiffré. Un exploitant de trois résidences réalise 4,5 M€ de chiffre d'affaires et un EBE après loyers de 520 k€. Retraitements : le dirigeant se verse 50 k€ quand un directeur coûterait 100 k€ chargés (50 k€ à déduire), une indemnité exceptionnelle à un propriétaire a coûté 30 k€ (30 k€ à rajouter). EBE retraité : 500 k€. Avec un multiple de 4,5 retenu pour l'exemple, la valeur d'entreprise atteint 2,25 M€. L'acheteur déduit 350 k€ de rénovations prévues par les baux dans les deux ans, puis ajoute 300 k€ de trésorerie nette : le prix des titres approche 2,2 M€.

Pour le détail des barèmes et des méthodes dans l'hébergement, voir notre article pour valoriser une entreprise de tourisme, restauration et événementiel.

En 2027 : les points de vigilance

Cinq facteurs peuvent peser sur la cession d'un exploitant de résidences de tourisme en 2027.

• Une saison portée par la clientèle française. L'Insee a compté 260,5 millions de nuitées dans les hébergements collectifs à l'été 2026, en hausse de 1,1 %, toute la progression venant de la clientèle résidente. Un acheteur regardera votre dépendance aux clientèles étrangères et aux tour-opérateurs, et la part de vos réservations en direct.
• Des meublés de particuliers plus encadrés. Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit être déclaré et porter un numéro d'enregistrement, et plusieurs grandes villes ont abaissé à 90 jours par an la location de la résidence principale. Cette concurrence se trouve freinée : c'est un argument pour une offre professionnelle et classée, à condition de le montrer dans vos chiffres.
• Des investisseurs moins avantagés. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel sont réintégrés dans le calcul de sa plus-value à la revente. Les propriétaires d'appartements en résidence regardent donc de plus près le rendement de leur bail. Attendez-vous à des renouvellements plus discutés, que l'acheteur voudra anticiper.
• Le coût du travail. Le SMIC est passé à 12,31 € brut de l'heure au 1er juin 2026, et le projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2027 revoit le calcul des allègements de charges sur les bas et moyens salaires. Rejeté en première lecture à l'Assemblée le 23 octobre 2026, il est examiné au Sénat : rien n'est définitif. Ménage, accueil, maintenance : l'effet sur l'EBE est à chiffrer.
• Beaucoup de vendeurs, une fiscalité en projet. Selon la Banque de France (octobre 2026), environ 500 000 entreprises pourraient être cédées dans les dix ans en raison du départ en retraite de leur dirigeant. Le projet de loi de finances 2027 prévoit un « pacte Papin » pour les cessions réalisées entre 2027 et 2029 : droits d'enregistrement ramenés à 0,1 % et abattement sur la plus-value du dirigeant partant en retraite porté de 500 000 € à 1 M€ en cas de reprise par des salariés. Ce n'est pas encore voté. Ajoutez la facturation électronique, obligatoire pour les PME au 1er septembre 2027.

Préparer la cession sur 12 à 24 mois

1. Dresser le tableau des baux. Pour chaque résidence : nombre de lots, propriétaires, échéances, loyers, clauses d'indexation et de travaux. C'est la première pièce que demandera l'acheteur.
2. Traiter les échéances proches. Un bail qui expire dans moins de trois ans pèse sur le prix. Engagez les renouvellements avant la mise en vente, même au prix d'un loyer revu.
3. Chiffrer le plan de travaux. Rénovations prévues par les baux, sécurité, accessibilité, équipements énergétiques : mieux vaut présenter un plan financé que laisser l'acheteur l'estimer.
4. Documenter la fréquentation. Taux d'occupation, prix moyen, revenu par logement disponible et part des ventes en direct, résidence par résidence, sur trois saisons.
5. Installer des directeurs de site autonomes. Si les relations avec les propriétaires et les partenaires passent toutes par vous, l'acheteur rachète un risque.

Ce qu'un repreneur vérifiera

Questions fréquentes

Combien vaut une société d'exploitation de résidences de tourisme ?

Partez de votre EBE retraité après loyers, testez plusieurs multiples, puis retirez les travaux à financer et ajoutez la trésorerie nette. Notre outil d'estimation de valeur donne un premier ordre de grandeur, à affiner avec un regard extérieur.

Que deviennent les propriétaires quand l'exploitant est vendu ?

Si l'acheteur reprend les titres de la société, les baux continuent sans changement : le locataire reste la même société. S'il rachète seulement le fonds, chaque bail est cédé selon ses propres clauses, qui peuvent exiger l'information ou l'accord du propriétaire. Prévenez les propriétaires au bon moment : leur confiance fait partie de la valeur.

Faut-il vendre les murs et l'exploitation ensemble ?

Pas forcément. Les murs s'évaluent comme un actif immobilier, l'exploitation sur sa rentabilité. Les vendre ensemble élargit le cercle des acheteurs investisseurs ; les séparer permet de garder un revenu locatif. À arbitrer selon votre fiscalité et vos projets.

Quand commencer à préparer la vente ?

Dès que la première échéance de bail importante approche. Renouveler les baux et financer les travaux prend souvent plus d'une saison.

Vous pensez à vendre dans un à trois ans ? Voyez comment nous préparons une cession.