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La valorisation d’une étude notariale ne repose pas uniquement sur un multiple d’EBE. En 2025, la valeur d’un office dépend d’une combinaison de facteurs économiques, réglementaires et organisationnels, amplifiés par la baisse des volumes immobiliers et par les transformations du secteur. Pour un notaire qui prépare une cession, la clé consiste à comprendre ces drivers de valeur et à agir sur ceux maîtrisables.
Depuis 2022, la chute des transactions immobilières (–18 % en 2023, sous les 750 000 ventes en 2024) a directement affecté l’activité notariale. Le chiffre d’affaires moyen des offices a reculé de 13,5 %. Les équipes se contractent : 55 556 collaborateurs en 2024 contre 69 011 en 2022. Malgré cela, les prix de cession d’offices restent élevés, soutenus par la rareté : en 2023, entre 480 000 € et 950 000 €, parfois plus de 1,5 M€ dans les métropoles, avec une hausse moyenne de 5 % en 2025.
Conclusion logique : la valeur d’un office dépend moins de son résultat ponctuel que de sa rareté, de sa localisation et de sa capacité à maintenir une productivité stable malgré la conjoncture.
Plus de 60 % du chiffre d’affaires d’une étude moyenne dépend de l’immobilier résidentiel. Cela rend l’office extrêmement sensible aux cycles et force l’acquéreur à intégrer un risque structurel.
Une gouvernance claire (SEL, SCP), des processus stables et documentés, et une structuration RH solide rassurent les repreneurs.
Le nombre d’actes par collaborateur est un indicateur clé observé dans les due diligences. Les offices performants combinent volume d’actes et honoraires libres.
Les études les mieux valorisées sont celles qui ont développé du conseil, du patrimonial ou du corporate, moins dépendants du marché immobilier.
Le recours structuré à l’Acte Authentique Électronique, aux outils collaboratifs et à la signature à distance augmente la productivité et réduit les risques de transition lors d’une cession.
Le multiple « 3x à 5x EBE » n’est valable qu’en apparence : il varie fortement selon localisation, taille, dépendance immobilière, exposition aux risques disciplinaires et niveau de redistribution aux associés. Dans certains offices ruraux performants, l’implicite peut dépasser ces niveaux ; dans des zones très concurrentielles post‑Loi Macron, il peut être inférieur.
Le marché montre que les prix de cession sont davantage corrélés à la rareté de l’office dans une zone qu’à sa performance conjoncturelle. D’où les prix élevés dans les métropoles et les zones rurales attractives.
Les acheteurs regardent principalement : la stabilité de la clientèle, la réputation locale, les partenariats établis, les compétences clés des collaborateurs et les outils numériques.
La valorisation d’une étude notariale dépend désormais moins d’un multiple standard que de la solidité structurelle de l’office. En travaillant sa diversification, son organisation, sa productivité et sa digitalisation, un notaire peut préserver et augmenter la valeur de son étude malgré la conjoncture. Les repreneurs recherchent avant tout une structure transmissible, stable et capable de performer dans un marché incertain.
Le marché notarial a profondément changé depuis 2022 : volumes immobiliers en forte baisse, contraction du chiffre d’affaires, réduction rapide des effectifs, mais prix de cession en hausse dans les zones attractives. Ces évolutions obligent les notaires à repenser leur préparation à la cession : diversification, productivité, digitalisation et gouvernance deviennent des leviers critiques pour maintenir la valeur dans un marché devenu plus risqué et plus sélectif.
Cette question mesure la vulnérabilité de l’étude aux cycles immobiliers. Une dépendance élevée réduit mécaniquement la valeur perçue.
Elle révèle la maturité organisationnelle : documentation, digitalisation, gouvernance, stabilité des équipes.
Un EBE élevé mais artificiellement soutenu (répartition atypique, sous‑effectif) inquiète les acheteurs.
Ces risques influencent fortement le prix final car ils conditionnent la continuité d’exploitation et la fluidité du passage de relais.
François Joseph Viallon est cofondateur de Scale2Sell, où il accompagne des dirigeants dans leur passage à un nouveau palier de croissance jusqu’à la cession de leur entreprise.
Entrepreneur dans l’âme, il a fondé et dirigé StarDust, une société internationale spécialisée dans le test d’applications mobiles, qu’il a menée jusqu’à sa cession.Fort de cette expérience, il partage aujourd’hui les enseignements – succès comme erreurs – de son parcours pour aider d’autres dirigeants à structurer, valoriser et transmettre leur entreprise dans les meilleures conditions.
Il est également l'animateur du podcast Les interviews Scale2Sell et du programme d’accompagnement One Step Forward, pensé pour les dirigeants qui veulent anticiper et réussir leur transition.
François croit profondément à l’impact d’un collectif d’experts engagés, au service de dirigeants prêts à franchir une nouvelle étape.
François est papa de 2 garçons de 11 et 12 ans, il est basé à Marseille et en Haute-Savoie.
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