Préparer la valorisation d’une entreprise de gestion locative courte durée

La valeur d’une société de gestion locative courte durée n’est plus seulement une affaire de multiples financiers. Depuis 2024‑2025, le secteur subit une pression réglementaire, fiscale et opérationnelle qui modifie profondément la perception des acquéreurs. Préparer une cession dans les 12 à 24 mois demande désormais une approche structurée : conformité, automatisation, stabilité du portefeuille et diversification des sources de revenus.

Un secteur sous tension : pourquoi cela change la valorisation

Plusieurs dynamiques impactent directement la valeur d’une entreprise :

• Durcissement des règles (quotas, numéros d’enregistrement, 90 jours, sanctions renforcées).
• Fiscalité alourdie pour les meublés touristiques depuis 2025.
• Contrôle accru des données par les collectivités.
• Dépendance élevée aux plateformes (Airbnb autour de 35‑40 % du marché).
• Coûts opérationnels en hausse (ménage, maintenance).

Ces éléments rendent la performance plus contrastée et renforcent la prime accordée aux opérateurs professionnels, structurés et conformes.

Les critères de valorisation réellement utilisés en 2025

1. Rentabilité et qualité des marges

Les acquéreurs analysent : stabilité des marges, exposition aux hausses de coûts, mix des segments (touristique, mobilité, moyenne durée). Les modèles hybrides sont valorisés car moins sensibles aux quotas et à la saisonnalité.

2. Degré d’automatisation

Check‑in automatisé, gestion du ménage, synchronisation multi‑plateformes, maintenance préventive : plus l’entreprise est industrialisée, plus la marge est réplicable et rassurante pour un acheteur.

3. Fidélité et profil des propriétaires

Taux de rétention, durée moyenne des mandats, concentration du portefeuille et exposition aux zones réglementées déterminent la stabilité du chiffre d’affaires futur.

4. Conformité réglementaire

Les acquéreurs exigent désormais une traçabilité complète : numéros d’enregistrement, autorisations, suivi des quotas, conformité énergétique, preuves de reporting.

Méthodes de valorisation utilisées par les acquéreurs

1. Multiple du chiffre d’affaires

Utilisé pour les structures très standardisées, peu dépendantes du dirigeant. La fourchette reste généralement comprise entre 0,8x et 2x selon automatisation, stabilité et exposition réglementaire.

2. Multiple de l’EBITDA

Méthode privilégiée par les acquéreurs professionnels. Les multiples observés se situent souvent entre 3x et 6x selon la performance opérationnelle.

3. Valorisation par bien sous gestion

Approche courante pour les portefeuilles instables ou trop dépendants du fondateur. La valorisation par lot dépend de la commission, de la conformité et de la récurrence du mandat.

Ce que les acquéreurs regardent en due diligence

• Traçabilité réglementaire des biens.
• Taux de churn propriétaires sur 24 mois.
• Structure des coûts par séjour.
• Dépendance à une plateforme unique.
• Contrats : durée, exclusivité, clauses de sortie.
• Robustesse des process et de l’outil CRM.

La due diligence est devenue plus exigeante, car le risque réglementaire et opérationnel est désormais déterminant.

Leviers opérationnels pour augmenter la valeur en 12 à 24 mois

• Standardiser les contrats propriétaires et sécuriser les durées d’engagement.
• Automatiser les process critiques (arrivées, ménage, gestion des incidents).
• Diversifier les segments pour réduire l’exposition aux quotas.
• Mesurer et communiquer vos KPIs clés : occupation, RevPAR, coût par séjour, note moyenne.
• Documenter la conformité de chaque bien.
• Réduire la dépendance plateforme via un mix équilibré.

Quel multiple appliquer selon le profil de l’entreprise

• Entreprise structurée, automatisée, conforme : multiples élevés (CA haut de fourchette, EBITDA 5x‑6x).
• Entreprise dépendante du dirigeant ou sensible à la réglementation : multiples moyens (CA 0,8x‑1,2x, EBITDA 3x‑4x).
• Portefeuille instable ou non industrialisé : valorisation par bien géré.