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Dans une société de syndic, la performance ne se mesure pas seulement à la qualité des AG tenues ou à la précision comptable. Le vrai sujet, pour un dirigeant, est ailleurs : maîtriser la rentabilité du portefeuille, réduire la dépendance opérationnelle au dirigeant et sécuriser la valorisation en vue d’une cession. Les bons KPI ne servent pas uniquement à « piloter » : ils permettent de comprendre ce qui crée — ou détruit — de la valeur.
Ce KPI structure toute l’économie du syndic car il détermine la charge par gestionnaire, la rentabilité par contrat et la scalabilité de l’activité. Un portefeuille déséquilibré crée une dépendance au dirigeant, notamment pour gérer les copropriétés chronophages.
Un portefeuille optimisé augmente mécaniquement la valorisation lors d’une cession.
La réactivité est l’un des premiers critères de satisfaction… et de churn. Plus les délais s’allongent, plus la tension monte avec les conseils syndicaux, ce qui augmente le risque de résiliation.
Ce KPI éclaire une question clé : votre organisation est-elle scalable sans épuiser les gestionnaires ?
Convocations d’AG, budgétisation, comptes annuels, suivi des travaux : chaque dérapage augmente les risques juridiques et impacte la perception de sérieux. Pour un repreneur, un portefeuille avec des risques latents vaut moins.
Le volume de sollicitations par mois permet de mesurer la pression exercée sur les équipes et de détecter les copropriétés à faible marge. C’est un indicateur direct de la charge cachée qui réduit souvent la rentabilité réelle.
Au-delà de 90 jours, les impayés sapent la trésorerie des copropriétés… et la satisfaction. Pour un repreneur, un taux élevé signifie plus d’heures passées en recouvrement et une complexité accrue.
Croiser ce taux avec le temps moyen de recouvrement met en évidence les zones à risque.
C’est le cœur du pilotage : chaque copropriété crée-t-elle ou détruit-elle de la valeur ? La majorité des dirigeants sous-estiment les coûts indirects (sollicitations, déplacements, imprévus).
Ce KPI est déterminant pour la valorisation : un portefeuille avec une marge maîtrisée se vend 10 à 30 % plus cher.
Indicateur prédictif du churn. Un portefeuille où les clients sont globalement satisfaits est plus fluide à gérer, nécessite moins d’intervention du dirigeant et sécurise la récurrence du chiffre d’affaires.
Un des KPI les plus scrutés par les repreneurs. Un taux élevé peut révéler : un sous‑investissement dans les équipes, un portefeuille déséquilibré ou une surcharge directe du dirigeant.
L’analyser par type de copropriété permet de comprendre les causes structurelles.
Un portefeuille bien digitalisé réduit le temps administratif, fluidifie les AG et améliore la transparence. C’est aussi un signal fort de maturité organisationnelle lors d’une due diligence.
Un turnover élevé dégrade la satisfaction, détruit la mémoire organisationnelle et augmente la dépendance… au dirigeant, qui finit par récupérer les cas complexes.
La stabilité des équipes est un levier direct de valorisation et de fluidité opérationnelle.
Piloter un syndic, c’est piloter un portefeuille complexe où chaque KPI raconte une part de votre modèle : sa rentabilité, sa robustesse, sa scalabilité et son attractivité pour un repreneur. En suivant ces indicateurs, vous clarifiez ce qui crée de la valeur et vous prenez des décisions structurantes pour réduire la dépendance au dirigeant et préparer une cession dans les meilleures conditions.
Cette question révèle si votre modèle économique repose sur des données précises ou sur une vision approximative. Elle conditionne la valorisation, la marge et la capacité à absorber la croissance.
Cela permet d'évaluer la dépendance au dirigeant. Un repreneur valorise davantage une structure où les process et les équipes absorbent la charge sans intervention constante.
Impayers, litiges, copropriétés difficiles : ces risques diminuent la marge et compliquent une cession. Les identifier permet d’assurer une transition sereine.
Comprendre ce qui fait partir un client permet de stabiliser le portefeuille et de renforcer la récurrence du chiffre d’affaires, clé de la valorisation.
François Joseph Viallon est cofondateur de Scale2Sell, où il accompagne des dirigeants dans leur passage à un nouveau palier de croissance jusqu’à la cession de leur entreprise.
Entrepreneur dans l’âme, il a fondé et dirigé StarDust, une société internationale spécialisée dans le test d’applications mobiles, qu’il a menée jusqu’à sa cession.Fort de cette expérience, il partage aujourd’hui les enseignements – succès comme erreurs – de son parcours pour aider d’autres dirigeants à structurer, valoriser et transmettre leur entreprise dans les meilleures conditions.
Il est également l'animateur du podcast Les interviews Scale2Sell et du programme d’accompagnement One Step Forward, pensé pour les dirigeants qui veulent anticiper et réussir leur transition.
François croit profondément à l’impact d’un collectif d’experts engagés, au service de dirigeants prêts à franchir une nouvelle étape.
François est papa de 2 garçons de 11 et 12 ans, il est basé à Marseille et en Haute-Savoie.
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