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La gérance locative regroupe l'ensemble des prestations de gestion de biens confiées à des professionnels (agences, cabinets de gestion, plateformes PropTech). Entre 2023 et 2025, le marché a connu une croissance modérée (+2 à +4 %/an, {"precision": "estimation"}), portée par la tension du parc locatif privé et l’intensification réglementaire liée au DPE et à la loi Climat et Résilience.
Le secteur est structuré autour de trois catégories d’acteurs : les grands groupes intégrés (Foncia, Nexity, Citya), les réseaux régionaux et indépendants, et les nouveaux entrants numériques (Masteos, Kaliz, Flatlooker, Garantme). Selon la FNAIM et les rapports Foncia 2024–2025, la concentration du secteur progresse mais la fragmentation reste élevée, notamment en régions.
La valeur du secteur se déplace vers les acteurs intégrant digitalisation et conformité réglementaire. Les leaders capables d’offrir une gestion locative “complète” (administrative, énergétique, et prédictive via la data) verront leurs marges se renforcer malgré la pression sur les honoraires.
Description : L’automatisation complète des processus (IA de gestion documentaire, estimation de loyers prédictive, maintenance automatisée) réduit la charge salariale et accroît la scalabilité des plateformes.
Probabilité : Élevée | Impact sur la thèse : Positif
Acteurs gagnants : PropTech SaaS, Foncia digital, startups IA immobilière.
Acteurs perdants : Petits gestionnaires manuels, cabinets non digitalisés.
Description : Hausse des coûts énergétiques européens ou durcissement fiscal des investissements locatifs. Une fragmentation accrue du financement immobilier pèserait sur les volumes de biens gérés.
Probabilité : Moyenne | Impact : Négatif
Facteurs déclencheurs : tensions énergétiques, ajustement BCE, fiscalité logement, coûts de rénovation.
Description : Émergence d’un locataire “consommateur-acteur” exigeant transparence, vitesse et reporting numérique. Pression sociétale sur le logement abordable.
Probabilité : Élevée | Impact : Positif à moyen terme
Dynamiques culturelles : digitalisation, durabilité, transparence.
Le marché de la gérance locative française tend vers une consolidation modérée. Les déclencheurs majeurs : pression réglementaire, besoin d’échelle digitale, complexité DPE.
Probabilité : Élevée | Impact : Élevé — L’interdiction progressive des passoires thermiques crée une attrition du parc et une baisse de volume géré. Mitigation : intégration de services de rénovation et accompagnement des bailleurs.
Probabilité : Moyenne | Impact : Élevé — Coûts technologiques et salariaux croissants. Mitigation : automatisation et tarification différenciée.
Probabilité : Moyenne | Impact : Moyen — Variations régionales fortes, notamment provinces. Mitigation : diversification géographique et clientèle institutionnelle.
Probabilité : Élevée | Impact : Moyen — Émergence rapide de plateformes low-cost. Mitigation : différenciation par service humain et qualité.
Probabilité : Moyenne | Impact : Moyen — Risque RGPD et fuite des données locataires. Mitigation : investissement dans sécurité et conformité.
Objectif : digitaliser 80 % des process.
Impact : Élevé | Complexité : L | Horizon : 24 mois.
KPI : taux d’automatisation, coût de gestion/lot, taux d’erreur documentaire.
Objectif : offrir un guichet unique DPE et rénovation.
Impact : Élevé | Complexité : M | Horizon : 36 mois.
KPI : revenus annexes énergie, nombre de biens rénovés.
Objectif : fournir des tableaux de bord dynamiques en temps réel.
Impact : Moyen | Complexité : M | Horizon : court terme.
KPI : satisfaction bailleurs, taux de rétention contrats.
Objectif : montée en compétence digital/réglementaire.
Impact : Moyen | Complexité : M | Horizon : 18–24 mois.
KPI : formation RH, taux turnover, temps de traitement dossier.
Objectif : racheter des portefeuilles régionaux pour atteindre la taille critique.
Impact : Élevé | Complexité : L | Horizon : 3–4 ans.
KPI : portefeuille sous gestion, synergies rentabilité.
À horizon 2029–2030, la gérance locative française évoluera vers un modèle intégré et digitalisé. La valeur se déplacera vers les acteurs capables de combiner technologie, conformité énergétique et excellence de service. Les marges seront polarisées : élevées pour les plateformes data-driven et compressées pour les cabinets traditionnels non transformés. Les dirigeants devront anticiper un cycle de consolidation rapide et une virtualisation croissante de la relation bailleur-locataire. Pour les investisseurs, la thèse demeure attractive sur le segment des services à valeur ajoutée et des PropTech SaaS immobilier B2B2C.
François Joseph Viallon est cofondateur de Scale2Sell, où il accompagne des dirigeants dans leur passage à un nouveau palier de croissance jusqu’à la cession de leur entreprise.
Entrepreneur dans l’âme, il a fondé et dirigé StarDust, une société internationale spécialisée dans le test d’applications mobiles, qu’il a menée jusqu’à sa cession.Fort de cette expérience, il partage aujourd’hui les enseignements – succès comme erreurs – de son parcours pour aider d’autres dirigeants à structurer, valoriser et transmettre leur entreprise dans les meilleures conditions.
Il est également l'animateur du podcast Les interviews Scale2Sell et du programme d’accompagnement One Step Forward, pensé pour les dirigeants qui veulent anticiper et réussir leur transition.
François croit profondément à l’impact d’un collectif d’experts engagés, au service de dirigeants prêts à franchir une nouvelle étape.
François est papa de 2 garçons de 11 et 12 ans, il est basé à Marseille et en Haute-Savoie.
Sandrine Montel est Partner Finance chez Scale2Sell. Elle accompagne les dirigeants dans la structuration de leur pilotage financier, la maîtrise de leur rentabilité et la préparation aux grandes étapes de transformation : accélération de la croissance, levée de fonds ou cession.
Avec plus de 20 ans d’expérience en direction financière dans des PME et ETI, Sandrine combine une approche stratégique, une capacité d’analyse pointue et une forte orientation terrain. Elle a accompagné de nombreuses entreprises dans la mise en place d’outils de gestion performants, le dialogue avec les investisseurs, ou encore la sécurisation de leur trésorerie dans des phases critiques.
Chez Scale2Sell, elle agit comme un véritable bras droit financier des dirigeants, en les aidant à prendre des décisions éclairées, fiables et tournées vers la création de valeur.
Sandrine croit profondément que la rigueur financière n’est pas une contrainte, mais un moteur de sérénité et d’impact pour les dirigeants.
Elle vit entre Lyon et Bordeaux, et partage son énergie entre ses missions de conseil, l’accompagnement de jeunes talents de la finance… et son potager bio, qu’elle cultive avec autant de méthode que ses plans de trésorerie.
Thibault Garnier est Partner Technologies chez Scale2Sell. Il accompagne les dirigeants dans la structuration de leur architecture technique, le pilotage de leurs projets digitaux stratégiques et la montée en maturité de leurs équipes tech & produit.
Ancien CTO dans des scale-ups et des PME industrielles en transformation, Thibault a passé plus de 15 ans à construire, faire évoluer et sécuriser des systèmes d’information complexes. Il intervient aujourd’hui aux côtés de dirigeants qui veulent reprendre la maîtrise de leur stack technique, fiabiliser leur roadmap produit, ou accélérer leur digitalisation sans perdre en agilité.
Chez Scale2Sell, Thibault joue un rôle de traducteur entre les enjeux business et les solutions techniques. Il challenge les prestataires, cadre les décisions structurantes et permet aux dirigeants de garder la main sur les choix technos tout en déléguant sereinement leur mise en œuvre.
Thibault croit profondément que la technologie n’a de valeur que si elle sert la vision de l’entreprise et les usages réels du terrain.
Il vit à Nantes, adore les process bien huilés, les plateformes robustes et… les bateaux à voile, qu’il considère comme les systèmes d’information de la mer : tout doit être fiable, réactif et simple à maintenir en condition réelle.
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