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Le secteur européen des locations de courte durée se caractérise par une croissance soutenue des nuitées via les plateformes en ligne. En 2024, Eurostat rapporte 854,1 millions de nuits passées dans des hébergements référencés sur Airbnb, Booking, Expedia et TripAdvisor, soit une hausse de 18,8% vs 2023. Le troisième trimestre 2024 affiche 366,2 millions de nuits, +18% par rapport à 2023, avec des mois forts comme août et une pression accrue sur les marchés urbains et littoraux. Le début 2025 confirme la dynamique, avec 129,6 millions de nuits au T1 2025. Le cadre macro et les orientations publiques (France Le Meur, cadre européen sur les données des locations meublées) redistribuent les pouvoirs et influencent marges et modèles économiques.
Les acteurs se répartissent entre propriétaires externalisant la gestion, opérateurs multi-portefeuilles et plateformes de réservation. Vacasa, acteur international, affiche en 2024 des revenus autour de 910 M$ et traverse des périodes de réorganisation pour améliorer la rentabilité. Sonder, via sa licence Marriott et des ajustements 2024–2025, témoigne d’un recentrage sur le partenariat et l’intégration. Du côté SaaS, Guesty et Hostaway poussent l’automatisation et l’IA; Guesty a levé 130 M$ en 2024, renforçant l’output technologique et les opportunités d’IPO. Ces dynamiques préfigurent une trajectoire de consolidation et de forte intensité digitale.
L’IA et l’automatisation s’imposent: tarification dynamique, gestion des canaux, communications automatisées et « smart home » pour le contrôle d’accès. Les PMS (Lodgify, Guesty, Hostaway) connectent réservation, nettoyage, maintenance et service client, réduisant les coûts opérationnels et favorisant la montée en valeur des portefeuilles gérés. L’intégration directe avec les OTA renforce l’efficacité et la traçabilité, tout en soutenant les réservations directes et les services à valeur ajoutée.
La valeur réside dans la combinaison d’un modelo opérationnel scalable (portefeuilles gérés) et d’une plateforme technologique robuste (SaaS + IA) qui rend les portefeuilles plus rentables, conformes et réactifs face à la demande. La convergence entre gestion externalisée et automation offre des marges supérieures et une barrière à l’entrée plus faible que l’immobilier traditionnel, tout en exposant les acteurs à des coûts de conformité et à des fluctuations réglementaires locales.
Modèles hybrides (frais de gestion + commissions OTA + services additionnels) associant une plateforme SaaS et une gestion opérationnelle externalisée créent des revenus récurrents et des marges plus élevées lorsque les coûts d’IA et de conformité sont maîtrisés. Les gagnants seront les opérateurs qui internalisent les processus clés (pricing, canal dédié, maintenance) et les SaaS qui permettent une montée en échelle sans accroissement proportionnel des coûts opérationnels.
Consolidation du secteur via des acquisitions de portefeuilles et d’actifs technologiques, montée en puissance du pricing autonome, et expansion européenne dans les villes et régions sous-réglementées. Le développement de réservations directes et de solutions de conformité partagées entre opérateurs et autorités publiques peut générer des forks réglementaires favorables et des économies d’échelle. Des partenariats plus étroits avec des réseaux hôteliers et des plateformes locales peuvent stabiliser les revenus et améliorer la résilience face à la volatilité saisonnière.
Description: intensification de l’IA et de l automation pour la tarification, la gestion des canaux, la sécurité et la maintenance; montée des ERP spécialisés STR et intégration plus poussée des données avec les autorités locales.
Probabilité: élevée
Impact sur la thèse: positif sur les marges et l’évolutivité, négatif si les coûts d’intégration dépassent les bénéfices et si la qualité des données fait défaut.
Acteurs gagnants: opérateurs portefeuilles et SaaS intégrés, acteurs maîtrisant les données et l’infrastructure IA.
Acteurs perdants: petites structures sans capacités d’investissement ou sans stratégie IA claire.
Description: fragmentation accrue du web et des cadres réglementaires locaux, coordination européenne plus stricte sur les données et les enregistrements; coûts de conformité plus élevés et éventuels quotas renforcés dans les villes touristiques.
Probabilité: moyenne
Impact sur la thèse: mixte; peut favoriser les opérateurs mieux gouvernés et transparentes les données, tout en comprimant les marges à court terme.
Facteurs déclencheurs: nouvelles directives UE, lois nationales renforcées, variabilité des politiques locales.
Description: montée durable des exigences de durabilité, demande accrue pour des réservations directes et pour des expériences localisées, et pénuries de talents dans l’exécution opérationnelle.
Probabilité: élevée
Impact sur la thèse: positif si les portefeuilles s’alignent sur les attentes clients et la durabilité; négatif si les coûts de recrutement et de formation augmentent excessivement.
Acteurs gagnants: opérateurs qui internalisent les meilleures pratiques urbaines et qui exploitent les données clients pour personnaliser l’offre.
1) IA et automation pour pricing et opérations;
2) consolidation via acquisitions et partenariats;
3) expansion européenne et diversification des canaux de distribution;
4) offres de services à valeur ajoutée (maintenance, sureté, onboarding propriétaires);
5) internationalisation du software et modèles de revenus récurrents (SaaS, marketplace).
La consolidation s’exerce autour de portefeuilles gérés et de plateformes SaaS, potentiellement renforcés par des alliances avec réseaux hôteliers et opérateurs locaux. Le rythme sera soutenu par les coûts croissants de conformité et la valeur des données et systèmes d’automatisation.
Décisions publiques renforçant la traçabilité des meublés, accords entre opérateurs et plateformes, et disponibilités de financement adaptable. Les précédents comme les partenariats Sonder-Marriott et les levées Guesty illustrent le mécanisme. Les coûts de conformité et la capacité d’intégration seront déterminants.
Les acteurs à la manœuvre: opérateurs gérés à forte empreinte technologique, plateformes SaaS spécialisées et acteurs financiers cherchant des revenus récurrents. Cibles privilégiées: portefeuilles de plusieurs centaines à plusieurs milliers de propriétés et solutions software qui peuvent être intégrées rapidement dans une stack opérationnelle existante.
Risque élevé à cause des cadres européens et nationaux renforcés (Données locatives, quotas, déclarations). Probabilité: élevée; Impact: élevé; Mitigation: consolidation vers des opérateurs conformes et investment dans data room et systèmes de traçabilité.
Risque moyen à élevé; dépendance algorithmique et variations des politiques des plateformes. Mitigation: diversification des canaux, réservation directe et portefeuilles propres.
Risque moyen; coûts informatiques et administratifs croissants. Mitigation: partenariats publics et solutions d’audit et de conformité.
Risque élevé; nécessite des investissements et des contrôles renforcés.
Objectif: s’assurer de l’alignement avec les cadres réglementaires; KPI: nombre de audits réussis/an, taux de conformité à 100%.
Objectif: déployer IA pour pricing et gestion des canaux; KPI: % de portefeuilles optimisés par IA, gain de marge opérationnelle.
Objectif: accroître les portsiers et la clientèle; KPI: nombre de marchés pénétrés, coût d’acquisition client par canal.
Objectif: optimiser structure de coût et chemin de rentabilité; KPI: EBITDA marge, coût moyen par maintenance.
Objectif: construire des partenariats durables et conformes; KPI: nombre d’accords stratégiques et taux de rétention partenaires.
De l’approvisionnement et recrutement de propriétaires à la gestion opérationnelle et la monétisation via les canaux directs et indirects, avec intégration des systèmes PMS et des plateformes OTA.
À horizon 3–5 ans, l’exploitation optimisée et la scalabilité des portefeuilles via la technologie et les partenariats seront déterminantes pour créer et préserver la valeur dans la gestion locative courte durée. Les dirigeants doivent prioriser l’alignement réglementaire, l’efficacité opérationnelle et l’expansion contrôlée pour capitaliser sur les tendances de marché et les évolutions technologiques.
François Joseph Viallon est cofondateur de Scale2Sell, où il accompagne des dirigeants dans leur passage à un nouveau palier de croissance jusqu’à la cession de leur entreprise.
Entrepreneur dans l’âme, il a fondé et dirigé StarDust, une société internationale spécialisée dans le test d’applications mobiles, qu’il a menée jusqu’à sa cession.Fort de cette expérience, il partage aujourd’hui les enseignements – succès comme erreurs – de son parcours pour aider d’autres dirigeants à structurer, valoriser et transmettre leur entreprise dans les meilleures conditions.
Il est également l'animateur du podcast Les interviews Scale2Sell et du programme d’accompagnement One Step Forward, pensé pour les dirigeants qui veulent anticiper et réussir leur transition.
François croit profondément à l’impact d’un collectif d’experts engagés, au service de dirigeants prêts à franchir une nouvelle étape.
François est papa de 2 garçons de 11 et 12 ans, il est basé à Marseille et en Haute-Savoie.
Thibault Garnier est Partner Technologies chez Scale2Sell. Il accompagne les dirigeants dans la structuration de leur architecture technique, le pilotage de leurs projets digitaux stratégiques et la montée en maturité de leurs équipes tech & produit.
Ancien CTO dans des scale-ups et des PME industrielles en transformation, Thibault a passé plus de 15 ans à construire, faire évoluer et sécuriser des systèmes d’information complexes. Il intervient aujourd’hui aux côtés de dirigeants qui veulent reprendre la maîtrise de leur stack technique, fiabiliser leur roadmap produit, ou accélérer leur digitalisation sans perdre en agilité.
Chez Scale2Sell, Thibault joue un rôle de traducteur entre les enjeux business et les solutions techniques. Il challenge les prestataires, cadre les décisions structurantes et permet aux dirigeants de garder la main sur les choix technos tout en déléguant sereinement leur mise en œuvre.
Thibault croit profondément que la technologie n’a de valeur que si elle sert la vision de l’entreprise et les usages réels du terrain.
Il vit à Nantes, adore les process bien huilés, les plateformes robustes et… les bateaux à voile, qu’il considère comme les systèmes d’information de la mer : tout doit être fiable, réactif et simple à maintenir en condition réelle.
Sandrine Montel est Partner Finance chez Scale2Sell. Elle accompagne les dirigeants dans la structuration de leur pilotage financier, la maîtrise de leur rentabilité et la préparation aux grandes étapes de transformation : accélération de la croissance, levée de fonds ou cession.
Avec plus de 20 ans d’expérience en direction financière dans des PME et ETI, Sandrine combine une approche stratégique, une capacité d’analyse pointue et une forte orientation terrain. Elle a accompagné de nombreuses entreprises dans la mise en place d’outils de gestion performants, le dialogue avec les investisseurs, ou encore la sécurisation de leur trésorerie dans des phases critiques.
Chez Scale2Sell, elle agit comme un véritable bras droit financier des dirigeants, en les aidant à prendre des décisions éclairées, fiables et tournées vers la création de valeur.
Sandrine croit profondément que la rigueur financière n’est pas une contrainte, mais un moteur de sérénité et d’impact pour les dirigeants.
Elle vit entre Lyon et Bordeaux, et partage son énergie entre ses missions de conseil, l’accompagnement de jeunes talents de la finance… et son potager bio, qu’elle cultive avec autant de méthode que ses plans de trésorerie.
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