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La valorisation d’une agence immobilière en 2025‑2026 n’obéit plus aux logiques génériques souvent citées. Dans un marché qui sort d’un cycle baissier, les repreneurs professionnels scrutent la résilience du modèle économique, la structure de revenus et la dépendance aux cycles immobiliers. L’objectif : identifier la performance durable plutôt que la performance conjoncturelle.
Après un point bas historique en 2024, les transactions résidentielles repartent (825 000 à 940 000 ventes selon les projections 2025). Les taux se stabilisent autour de 3 à 3,5 %, les prix cessent de baisser et certains marchés locaux repartent progressivement. Cette reprise reste toutefois fragile : attentisme des vendeurs, segmentation forte entre ancien, neuf et marchés littoraux. Pour un repreneur, ces contrastes influencent directement la perception du risque et donc le multiple.
Les agences fortement dépendantes des mandataires commerciaux subissent une pression sur la marge. Les repreneurs valorisent mieux les structures disposant d’équipes internes fidélisées et productives.
Les revenus récurrents issus de la gestion locative stabilisent le chiffre d’affaires et améliorent mécaniquement les multiples. La qualité du portefeuille (loyer moyen, churn, localisation) devient un pilier d’évaluation.
Mandats exclusifs, durée moyenne, vitesse de rotation : ce sont des indicateurs suivis car ils traduisent la capacité à performer dans un marché heurté.
Les agences très dépendantes du résidentiel ancien sont sensibles aux variations de volumes. Celles diversifiées (gestion, syndic, transaction entreprise) sont perçues comme plus résilientes.
Les repreneurs cherchent à comprendre où se situent les “points d’étanchéité économique” : seuil de rentabilité, poids des charges fixes, efficacité marketing, dépendance à la notoriété du dirigeant.
Faute de données consolidées publiques récentes, les multiples utilisés restent issus de retours de marché. Les fourchettes ci‑dessous reflètent ce que les acteurs observent généralement :
À titre indicatif (non consolidé) :
De plus en plus courant pour absorber l’incertitude liée aux volumes de transactions. Il couvre souvent 15 à 30 % du prix final selon les pratiques observées.
Les repreneurs imposent des clauses basées sur : churn du portefeuille, performance future du CA, maintien des équipes clés.
Particulièrement mobilisées dans un contexte où les charges et litiges potentiels liés aux biens gérés peuvent affecter la reprise.
Valorisation tirée vers le haut grâce à la récurrence et à la faible volatilité.
Valorisation prudente, earn-out fréquent pour couvrir le risque de volatilité commerciale.
Exposée à la chute des résidences secondaires ; impact sensible sur les projections, donc multiples ajustés.
La valeur d’une agence immobilière dépend aujourd’hui moins de son historique commercial que de sa capacité à générer des revenus stables dans un marché encore mouvant. En cession, les repreneurs privilégient la récurrence, la robustesse du portefeuille et la maîtrise du risque. Préparer sa transmission, c’est structurer ces fondamentaux avant même d’entrer en négociation.
Le marché immobilier a connu un rebond significatif en 2025 après un point bas en 2024. Les volumes repartent, les taux se stabilisent, mais la reprise reste contrastée selon les segments. Ces dynamiques modifient l’attitude des repreneurs : plus de prudence sur les agences très cycliques, plus d’appétit pour celles disposant de revenus récurrents. L’évolution rapide du modèle des mandataires et la pression concurrentielle renforcent aussi l’importance des revenus de gestion dans la valorisation.
La réponse révèle votre résilience dans un marché encore instable et conditionne directement votre multiple.
Un repreneur interprète cette dépendance comme un risque opérationnel majeur.
La profondeur et la stabilité du portefeuille influencent la projection future du CA.
Les repreneurs valorisent la capacité à absorber les variations de volume, surtout après les chocs 2024‑2025.
François Joseph Viallon est cofondateur de Scale2Sell, où il accompagne des dirigeants dans leur passage à un nouveau palier de croissance jusqu’à la cession de leur entreprise.
Entrepreneur dans l’âme, il a fondé et dirigé StarDust, une société internationale spécialisée dans le test d’applications mobiles, qu’il a menée jusqu’à sa cession.Fort de cette expérience, il partage aujourd’hui les enseignements – succès comme erreurs – de son parcours pour aider d’autres dirigeants à structurer, valoriser et transmettre leur entreprise dans les meilleures conditions.
Il est également l'animateur du podcast Les interviews Scale2Sell et du programme d’accompagnement One Step Forward, pensé pour les dirigeants qui veulent anticiper et réussir leur transition.
François croit profondément à l’impact d’un collectif d’experts engagés, au service de dirigeants prêts à franchir une nouvelle étape.
François est papa de 2 garçons de 11 et 12 ans, il est basé à Marseille et en Haute-Savoie.
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