.png)
Valoriser une société de syndic et gestion de copropriété implique d’aller bien au-delà des multiples standards. En 2025, les acquéreurs spécialisés analysent la qualité du portefeuille, la structure opérationnelle, la capacité à absorber la complexité réglementaire et la stabilité des équipes. Le secteur est sous tension : nombre de copropriétés en hausse, pénurie de gestionnaires, obligations techniques exponentielles. Les cabinets capables d’industrialiser leur fonctionnement captent désormais une prime claire.
Le parc de copropriétés a explosé pour atteindre près de 700 000 immeubles, alors que seulement environ 5 000 structures détiennent une carte S, dont 500 réellement spécialisées. Cette asymétrie accroît la demande et renforce la consolidation du marché. Les difficultés de recrutement, l’augmentation des missions techniques et la digitalisation imposée modifient profondément la perception du risque et donc la valeur des cabinets.
Conséquence directe : les acquéreurs privilégient les syndics capables de gérer un volume important de lots avec une organisation robuste, des processus automatisés et un risque juridique maîtrisé.
Les approches classiques CA ou EBITDA sont insuffisantes isolément. Les acquéreurs se basent désormais sur une grille opérationnelle précise.
La valeur dépend avant tout de la stabilité des mandats : taux de renouvellement, discipline dans les AG, homogénéité des lots, fiabilité des appels de fonds, exposition aux copropriétés fragiles. Les revenus annexes liés aux travaux deviennent plus volatils car fortement dépendants des obligations climatiques.
Trois indicateurs dominent : churn annuel, volume de copropriétaires débiteurs, état technique des immeubles. L’historique des AG, du fonds de travaux et du plan pluriannuel impacte directement l’intérêt d’un acquéreur.
La rentabilité repose sur la capacité de chaque gestionnaire à gérer un portefeuille large. Une organisation artisanale, dépendante d’individus clés, entraîne une décote. Une structure consolidée avec procédures documentées et outils intégrés obtient une prime à la valorisation.
De nouvelles obligations modifient fortement la charge des syndics : extranet obligatoire, carnet numérique, obligations énergétiques renforcées, sanctions fiscales possibles, conformité aux données personnelles. Les cabinets ayant anticipé ces exigences sont mieux valorisés car ils réduisent le coût futur d’intégration pour un acquéreur.
Les multiples observés varient fortement car le marché n’est pas standardisé. Les acquéreurs se basent plutôt sur :
Les multiples CA/EBITDA publiés dans d’autres secteurs ne sont pas directement transposables ici faute de données consolidées fiables pour 2025–2026.
La valorisation d’un cabinet de syndic repose désormais sur trois piliers : la qualité du portefeuille, la maturité opérationnelle et la capacité à absorber la complexité réglementaire. Les cabinets structurés, digitalisés et productifs obtiennent les multiples les plus élevés. Préparer votre cession consiste donc à documenter, stabiliser, automatiser et sécuriser vos opérations pour réduire le risque perçu et maximiser l’intérêt des acquéreurs.
Depuis 2023–2025, les obligations liées à la performance énergétique, à la digitalisation (extranet, carnet numérique), et à la transparence administrative renforcent la charge du syndic. Ces évolutions modifient profondément la perception du risque : les acquéreurs valorisent davantage les cabinets structurés techniquement et capables d’absorber ces contraintes. Le marché étant sous tension (hausse du parc, pénurie de gestionnaires), la consolidation s’accélère et augmente l’intérêt pour les cabinets industrialisés. Ces changements rendent la préparation à la cession plus stratégique que jamais.
Une faible rotation, des AG régulières et des données financières propres permettent de démontrer que les revenus sont prédictibles, un critère central de valorisation.
Elle révèle la maturité opérationnelle du cabinet. Une productivité élevée prouve la robustesse des process et justifie une prime.
Les écarts de conformité génèrent une décote car ils représentent un coût de mise à niveau immédiat pour un acquéreur.
La facilité d’intégration détermine directement la valeur : un cabinet documenté, digitalisé et peu dépendant des individus attire les meilleurs prix.
François Joseph Viallon est cofondateur de Scale2Sell, où il accompagne des dirigeants dans leur passage à un nouveau palier de croissance jusqu’à la cession de leur entreprise.
Entrepreneur dans l’âme, il a fondé et dirigé StarDust, une société internationale spécialisée dans le test d’applications mobiles, qu’il a menée jusqu’à sa cession.Fort de cette expérience, il partage aujourd’hui les enseignements – succès comme erreurs – de son parcours pour aider d’autres dirigeants à structurer, valoriser et transmettre leur entreprise dans les meilleures conditions.
Il est également l'animateur du podcast Les interviews Scale2Sell et du programme d’accompagnement One Step Forward, pensé pour les dirigeants qui veulent anticiper et réussir leur transition.
François croit profondément à l’impact d’un collectif d’experts engagés, au service de dirigeants prêts à franchir une nouvelle étape.
François est papa de 2 garçons de 11 et 12 ans, il est basé à Marseille et en Haute-Savoie.
.svg)
.svg)
.svg)
.png){kind=logo}